応募はなかった
11月末締め切りのホテル公募の結果について、12月8日に三重松議員(公明党)と下原議員(まつばら未来)が質問を行った。市は「1社から条件付きで申し込みがあった。条件は、借地ではなく土地を売却してほしいとのことで、これを受けて1月から土地売却との条件で再募集する」と答弁した。
「条件付き申し込み」というのは詭弁である。1事業者がプロポーザル参加申込書に要望書を添付して提出したのだが、これは申込とは言えない。土地を賃借してホテル建設するという公募に対して、「賃借を辞退し、土地の買受を希望する」(要望書)のでは申し込みにならない。この要望書は受け付けられなかった。だからホテル公募には応募はなかったというのが正しい言い方である。
応募がなかったことは、天美東7丁目・弁天池がホテルの立地条件に適していないことを示している。ホテルの建設地域についての事業所アンケート調査では、70%が準急停車駅の河内松原駅前を望むという結果が出ている。弁天池案はアンケート結果に反している。
プロジェクト会議(2015年12月21日開催)の報告文書より抜粋
アンケート(32事業所サンプル調査)を実施した。
場所はどこがいいか 松原駅前 21 (70%) 天美駅前 9 (30%)
またホテル招致作業部会では、ホテル稼働率を上げる方法として、「関空からのリムジンバスの発着、ビジネス活動・スポーツ活動・大学間交流の活性化、外国人観光客を呼べる観光ルートの開発等」とハードルが高いことを例示している。ホテル事業者は、集客は見込めないと敬遠したのであろう。
ホテル招致部門作業部会 第1回会議(2015年9月8日開催) の報告文書より抜粋
ホテル稼働率をあげるツールの検討
関空リムジン発着、インバウンド需要ルート発掘
ビジネス活動、スポーツ活動の活性化
外国大学を含めた大学間交流の活性化
新たな観光名所の発掘
外国人を呼べる広域観光ルートの開発 松原マルシェとの組み合わせによる数日開催が可能な祭事(神楽、よさこい等)の検討
議論と冷静さが必要
「1社しかなかった」ことについて問われた市長は、「1社でもあったことはありがたい」と強気を崩さなかったが、応募がないことを市長が予測していたとも思われる。決めたことをしゃにむにやり通すのではなく、一度立ち止まって冷静に判断することが必要である。
下原議員は「ホテル建設は無理だという人もいる」と質問の中で述べた。市長と下原議員のツーショットポスターが街中で見受けられるように、彼は市長の親衛隊とでもいうべき存在である。その議員が敢えてこのような発言をすることを、市長は重く受け止めるべきである。
松原市はホテル建設用地の売却を条件とした公募を1月から行う予定だ。特定の事業者の要望に応じて、公募条件を変更することは公正と言えるのか? ホテル建設にこだわるあまり、公共財産を不当に安く売却することはあってはならない。
事業者の要望書を情報公開請求により入手したが、土地の売買を希望する理由が書かれている箇所は非公開となっているため、わからない。だが、借地よりは購入の方が土地利用上の制約が少なくなることは確かである。事業者は利潤を上げなければならない。採算が取れない場合のリスクをどのように回避するのかを当然考えるはずである。売買契約の内容によっては、将来転売を行うことや他の事業に転換することがありうるかもしれない。
松原市議会ではホテル誘致の進捗状況についての質問はあるが、疑問点を問いただすことはこれまでなかった。和泉市でもホテル建設が予定されているが、誘致のための条例が制定され、室数や市からの補助内容が決められている。松原市議会でもしっかりとした議論を行い、ホテル誘致条例を制定すべきである。
「一部売却」という奇妙な条件
広報まつばら2017年1月号14ページに「ホテル誘致事業について、事業条件を“貸付”から“売却”に変更し改めて実施する」旨の記事が掲載された。ところが1月中頃、市のホームページに掲載された案内では「一部売却することにより、実施いたします」となっている。
「一部売却」とはどういう意味なのか? 用地の一部だけを売却し、残りは貸し付けるという話はあり得ない。市HP案内には続けて「土地の売却については、東側敷地境界からの一部とし、形状、面積については事業者からの提案ならびに市との協議により決定する。分筆登記については、市が行う。」と書かれている。用地全体を売るのではなく、ホテル事業に必要な分だけ切り売りします、ということのようだ。何ともわかりにくい案内だ。
売却する「一部」が用地全体に占める割合がまったくわからない。事業者の提案次第で市有地の売却面積が変わるとは、あまりにもいい加減だ。「用地全体の○○%以上の購入が必要だ」という条件を付けるべきではないのか。「東側敷地境界から」の根拠も不明であり理解できない。
「一部売却」というあいまいな条件を出したのは、用地全体の売却とすると手を上げる業者がいないのでは、と心配したからと推測される。もし用地の半分を利用する提案が出てきたら、売れ残った用地をどのように利用するのか?
小規模なホテルでまちのにぎわいの創出等の目的は達成できるのか? あいまいな募集はいろいろな疑問を生む。
松原市HPより
松原市ホテル誘致に関する提案事業者募集について
松原市では、大阪府のほぼ中心に位置し、府域及び近隣主要観光地に約1時間でアクセスできる優れた交通利便性を活かし、府内において急増する観光客やその他さまざまな目的で本市を訪れる方々を受け入れることで、まちのにぎわいの創出並びに都市機能の充実を図り、市内経済をさらに活性化することを目的に、市所有地へのホテル誘致を進めています。
この取組については、当該誘致予定地をホテル運営に関する優れたノウハウと財政力を持つ民間事業者に一部売却することにより、実施いたします。
ホテル誘致予定用地
誘致予定用地に関する情報は以下のとおりです。
◆ 所在・地番 松原市天美東7丁目102番及び104番
◆ 面 積 3，678平方メートル（公簿）
※平成4年8月6日土地区画整理法により換地
※事業計画及び土地の売却については、松原市天美東7丁目102番及び104番の内、東側敷地境界からの一部とし、形状、面積については事業者からの提案ならびに市との協議により決定する。
なお、分筆登記については、市が嘱託により行う。
◆ 所 有 者 松原市
◆ 用途地域等 商業地域（建ぺい率80％・容積率400％）、防火地域
◆ 地 目 ため池（公簿及び現況）
用地の適正価格は?
公募概要の「2.(6)審査の基準」に「⑥土地取得予定価格が妥当性を有していること」と書かれている。だが妥当性を有する価格がいくらなのかは書かれていない。事業者が購入面積を提案するので全体価格は示せないだろうが、1㎡当たりの価格は示せるはずだ。1㎡当たりの最低販売価格を明示すべきである。
用地の形状・面積・販売価格、これらすべてがあいまいで、提案事業者と市が協議して決定することになる。申し込み事業者は1社だけの可能性が高い。“観光課を新設してホテル建設を公募したが、応募がゼロでは市のメンツが丸つぶれ。何としても売りたい。” そんな焦りが見え隠れする。そのような姿勢では足元を見られて安値で買いたたかれるおそれがある。
7年たてば事業変更できる
「松原市ホテル用地宿泊施設整備事業者募集 公募概要」には公募条件の一つとして「原則としてホテルの営業を7年以上継続すること」と書かれている。この条件では、7年たてばホテル事業から他の事業に変更することが可能となる。
募集案内にはホテル誘致の目的として「府内において急増する観光客やその他さまざまな目的で本市を訪れる方々を受け入れることで、まちのにぎわいの創出並びに都市機能の充実を図り、市内経済をさらに活性化すること」と書かれている。7年間でこの目的が達成できるのか、疑問である。市は本気でまちのにぎわいの創出等を実現する気があるのか?
目的達成のためにはもっと長い期間、営業を継続する必要がある。営業継続期間をたとえば「20年」あるいは「30年」とすべきである。あるいは“ホテル営業を終了すれば市が用地を買い戻すことができる”という特約を付け、買戻し後、新たに事業者を募集するという方法もある。
「松原市ホテル用地宿泊施設整備事業者募集 公募概要」より
(3)提案型公募方式に係る公募条件
②ホテルの営業開始は、土地売買契約の締結後、概ね３年を目途とし、原則としてホテルの営業を７年以上継続すること。
契約条件違反への対応策が不十分
公募概要には「土地売買契約書については、本市が指定する内容で締結してください」とあり、別紙として「土地売買契約書 要旨」がある。「土地売買契約書 要旨」には「禁止事項及びその他の条件」が示されている。禁止事項は、
公序良俗に反する使用や風俗営業等の使用に供すること
市の事前承認なく、第三者への所有権移転及び賃借権等の設定を行うこと
市の事前承認なく、事業主体の変更、事業内容の大幅な変更をすること
等である。
契約条件(禁止事項)に違反した場合、「買受事業者が売買代金の30%を違約金として市に支払う」、「市が土地の買戻しができる買い戻し特約の登記を行う」ことが書かれている。が、買戻し期間は10年間である。10年以上経過すれば、(違約金支払いを覚悟すれば)契約条件を無視してもよいことになる。これでは条件違反への対応策が不十分であり、絶対に違反ができないような契約書を作成すべきである。
惨めすぎる結末
2017年2月27日、市議会の施政方針演説を傍聴した。驚いたことに、市長はこの演説の観光に関する個所でホテル誘致について何ら話さなかった。誘致が不調に終わったのだ、と直感した。3月6日・7日の代表質問・個人質問ではどの会派・議員もホテルについて触れなかったので、誘致は失敗したと確信した。
その後、松原市広報にも市ホームページにも公募の結果は掲載されていない。公募については広報に掲載していたし、公募期間中はホームページのトップページに掲載されていた。結果がどうあれ、市民に報告すべきである。都合の悪い結果は公表せず、市民がホテル誘致のことを忘れ去るのを願うというのは、あまりにもひどい態度だ。
用地の売却を希望したホテル事業者が応募しなかったのはなぜなのか? わたしは、市の示した売却条件は事業者に対して随分甘いと思ったが、事業者は「制約が多い」と感じたのかもしれない。あるいは、再検討した結果、採算が取れないとの結論を得たのかもしれない。それとも市民の中に反対の声があることを知り、敬遠したのであろうか?
市民や市内の事業者からホテル建設を望む声がなく、また立地条件に適さないにもかかわらず、「高速道路で京都・奈良、関空へ30分で行ける」ことを根拠にして誘致を打ち上げることが無謀であることが明白に証明された。昨年、応募がなかった時点で断念せず、あえて条件変更してまで再公募して不調に終わったことは市長に大きな責任がある。根拠が乏しいのに、議会質問で市長を励ました議員にも責任がある。結果を市民に公表することで、惨めすぎる結末を教訓として生かすことができる。